Tipo de IVA a aplicar en las obras de reforma de un inmueble

Uno de los aspectos del Impuesto sobre el Valor Añadido que más dudas genera es el tipo
impositivo al que tributan ciertas operaciones. En este comentario vamos a analizar el
tipo de gravamen que se debe aplicar a las obras de reforma de inmuebles en función del
tipo de obra realizada y de las características del inmueble.
En la ley del IVA podemos diferenciar dos tipos de obras: obras de rehabilitación y obras
de renovación y reparación.

Las obras de rehabilitación son aquellas en las que más del 50% del coste corresponda
a obras de consolidación y tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas,
o con obras análogas o conexas a las mismas y además, su coste total supere el 25% del
precio de adquisición del inmueble si éste se adquirió en los dos años anteriores o, de lo
contrario, del valor de mercado, descontando en ambos casos la parte correspondiente al
suelo.
Cuando un proyecto de obras no cumpla estas características y por tanto no pueda
calificarse como de rehabilitación, tendrá la consideración de obras de renovación y
reparación, ya sean obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc,
sin que se incluya el servicio de mantenimiento de instalaciones al no considerarse
ejecuciones de obras.
Teniendo esto en cuenta, las obras de rehabilitación tributarán al tipo reducido del 10%
cuando se cumplan las siguientes condiciones:

  •  Que se efectúen en edificaciones o partes de los mismos destinados principalmente a viviendas, entendiéndose como tal cuando al menos el 50% de la superficie construida se destine a ello.
  •  Que sean directamente concertadas entre el propietario y el contratista.

De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%,
como sucedería en obras de rehabilitación de locales comerciales o de edificios de
oficinas o en aquellas obras de rehabilitación que se subcontraten.
Por otra parte, las obras de renovación y reparación tributarán al tipo reducido del 10%
cuando se cumplan los siguientes requisitos:

  • Que se efectúen en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas.
  •  Que el destinatario sea una comunidad de propietarios o una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular.
  •  Que la construcción o rehabilitación de la vivienda objeto de las obras terminara hace más de dos años.
  •  Que quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución por un importe superior al 40% del total de la operación, sin incluir el IVA.

Si no se cumplen todos estos requisitos se gravaría al tipo impositivo general del
21%. Sería el caso, entre otros, de reformas en locales comerciales o de reformas
promovidas por el arrendador en viviendas alquiladas.

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